Cómo saber el valor de adquisición de un inmueble heredado

En las herencias siempre se presentan dudas que no siempre sabemos resolver. Y si el bien que se transmite es una vivienda, lo primero que nos surge es posiblemente conocer su valor. De esta forma podremos estimar los pagos o impuestos que vendrían detrás.

Y, antes de eso, debemos aclarar que el valor de adquisición haría referencia al coste de la vivienda en cuestión más otros gastos derivados (como los de notaría y los impuestos de la operación).

No obstante, es posible que se necesiten los servicios de un tasador para calcular el valor real o de mercado del inmueble heredado.

Qué valor hay que declarar en el ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones)

Si lo que te preocupa es saber cuánto tendrás que pagar por esa herencia, hay que empezar por aquí. Ya sea por los documentos que acompañen al inmueble o por los emitidos por un tasador, necesitas saber el valor de tu herencia.

Un detalle importante es que Hacienda ha cambiado el sistema de tasaciones para los bienes heredados para su posterior venta. De hecho, fue en enero de 2022 cuando entró en vigor el cambio, aplicándose el coste estipulado en el catastro.

Así, si heredas para vender o compras un inmueble heredado, debes satisfacer el impuesto acorde a la referencia catastral. Pero si la vivienda está escriturada por un valor mayor, será este el que prevalezca a la hora de calcular el impuesto.

Sin embargo, si tras heredar el inmuebles decides quedártelo, el impuesto se te aplicaría con relación al valor catastral. La ventaja es que dicho valor suele estar por debajo del valor de mercado, con lo que supondría un ahorro de cara al pago de impuestos.

Qué debes saber cuando se valora un inmueble heredado

Sin duda el tasador será conocedor de las leyes que rigen su desempeño y sabrá cuál es la finalidad del proceso para adaptarse a ella. Esto implica conocer lo siguiente:

  • La normativa ECO 805/2003 para tasar bienes inmuebles.
  • Los métodos a aplicar para valorar dicho bien.
  • Los distintos tipo de inmuebles que contempla un proceso de herencia y el método a aplicar para cada uno.
  • La estructura correcta de un informe de tasación oficial.

Y el resultado de su informe debe ser el valor de mercado de la vivienda. Con este valor se puede realizar un reparto entre herederos.

La diferencia aquí, como puedes imaginar, reside en si el bien se va a vender o no tras recibirlo y hay dos formas de hacerlo. Pero vamos a verlas con ejemplos:

  1. Heredas un piso cuyo valor según catastro (más el coeficiente correspondiente) son 150.000 € y después lo vendes por encima de esa cantidad. Por ejemplo, si lo vendes por 250.000 €, sobre esos 100.000 de diferencia pagarías la plusvalía al ayuntamiento, que ascendería a casi 20.000 €.
  2. Heredas el mismo piso y solicitas una tasación que, en este caso, lo valora en esos 250.000 € según mercado. En este caso pagarías un poco más en concepto de ISD, pero al venderlo por ese mismo valor de tasación, no tendrías que abonar la plusvalía.

Sin duda cifras que es interesante estudiar.

Ante la duda: perito tasador especialista en herencias

Además de conseguir ese valor catastral y las escrituras del inmueble para conocer los últimos registros, contar con un tasador especialista es lo más recomendable.

Puedes ver el valor catastral en un recibo del IBI, personándote en el catastro para solicitarlo o pidiéndolo a través de la sede electrónica del mismo.

Asimismo, los métodos empleados para tasar inmuebles procedentes de herencias son:

  • Método de coste de reposición o reemplazamiento.
  • Método de comparación, con otras viviendas similares de la zona y estableciendo una proporcionalidad entre ellas y el inmueble a tasar.
  • Método residual para estimar el valor del suelo. Muy usado para estimar la plusvalía.
  • Método de actualización según las rentas que se le calculan a futuros.

Adelantarse a la recepción del inmueble

Una opción, antes de tomar una decisión respecto a la vivienda, es conocer su valor aproximado. Para eso puede personarte en las oficinas de la Agencia Tributaria, previa cita y pedir allí una valoración.

Normalmente, bastará con presentar la refencia catastral para conseguirla y al menos hacerte una idea respecto a su valor de adquisición.

Si a pesar de todo esto te queda alguna duda puedes pasar por MBI Torrent y estaremos encantados de resolverla. Antes de comprar, vender o firmar ven a vernos.

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